02/11/2012
|
15:03:00
Hà Nội: Tìm giải pháp khắc phục những bất cập trong quản lý nhà chung cư
Ngày 2/11, Sở Xây dựng Hà Nội phối hợp với Hội Xây dựng thành phố Hà Nội tổ chức tọa
đàm “Quản lý nhà chung cư cao tầng - thực trạng và giải pháp” nhằm trao đổi,
đánh giá và đề xuất kiến nghị những nội dung cần thiết để hoàn thiện dự thảo quy
chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn.
Từ ý kiến của các nhà chuyên môn
cho thấy, nhiều quy định liên quan đến quản lý chung cư còn chưa phù hợp với
thực tế nên đã phát sinh khiếu kiện. Song, quan trọng là người chủ của chung cư
cần có sự thay đổi về ý thức, hiểu rõ trách nhiệm của chính mình và chính quyền
địa phương không thể đứng ngoài cuộc.
Ông Nguyễn Thế Hùng, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, do quá trình
phát triển nhà chung cư trên địa bàn thành phố tương đối nhanh và có nhiều thay
đổi so với thời kỳ trước, trong khi một số quy định của pháp luật trong Luật Nhà
ở cộng với nhận thức của một số chủ đầu tư, đơn vị quản lý và một bộ phận người
dân còn hạn chế, nên trong thời gian qua đã xảy ra một số vướng mắc trong quá
trình quản lý hoặc xảy ra khiếu kiện, tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư.
Theo ông Hùng, để giải quyết những tồn tại này, Hà Nội cần phải thực hiện
đồng bộ một số giải pháp như: Nghiên cứu, thống kê các vướng mắc, khiếu kiện,
tranh chấp liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư, từ đó đối chiếu với
các quy định hiện hành của pháp luật để tiếp tục kiến nghị sửa đổi, bổ sung,
hoàn thiện các quy định của pháp luật.
Trước mắt, trong khi chờ sửa đổi Luật Nhà
ở cần phải ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn theo
hướng: chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư (được chủ đầu tư hoặc cơ quan
có thẩm quyền đặt hàng quản lý) chịu trách nhiệm quản lý sử dụng, vận hành có sự
phối hợp giám sát của Ban quản trị nhà chung cư và chính quyền địa phương nơi có
nhà chung cư.
Cùng với đó, đối với quận, huyện có nhà chung cư cần chủ động phối hợp với
chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành để tháo gỡ tranh chấp, vướng mắc của người
dân. Đồng thời, tuyên truyền, hướng dẫn để người dân nắm rõ được các quy định
của thành phố liên quan đến việc quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư.
Đối với
những vi phạm đã được pháp luật quy định và có chế tài xử lý thì UBND các quận,
huyện cần tổ chức kiểm tra để xử lý nghiêm các hành vi vi phạm, nhằm thiết lập
trật tự, kỷ cương trong quản lý sử dụng nhà ở chung cư.
Tiến sỹ Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây
dựng nhận định: Vấn đề quản lý chung cư không đơn giản, cần thống nhất quan điểm
và trong lúc chờ đợi sự thay đổi của Luật Nhà ở cần có quy định cụ thể của từng
địa phương, đặc biệt là TP Hà Nội
Nhưng TS Liêm không đồng tình với quan điểm
giao chủ đầu tư chịu trách nhiệm quản lý chung cư như hiện nay mà các quận,
huyện phải chịu trách nhiệm về quản lý chung cư.
Thành phố cần có chỉ thị về vấn
đề này và cần có các mẫu hợp đồng, sổ tay chung cư để người dân dễ hiểu. Ban
quản lý chung cư, đại diện cho dân phải tham gia những khóa học về quản lý chung
cư, bởi thực tế cơ quan quản lý chưa nắm được nguyên lý: chủ tài sản phải có
quyền và trách nhiệm quản lý tài sản của mình; chung cư là tài sản đặc thù gồm
quyền tài sản riêng và tài sản chung.
Theo TS Liêm, Luật cần có quy định chi tiết để chung cư lúc nào cũng có
người quản, kể cả giai đoạn chưa có hội nghị chung cư. Đặc biệt phải nêu rõ các
phần sở hữu chung, riêng, phần sở hữu của chủ đầu tư. Người mua phải xem kỹ để
khi đã ký hợp đồng là phải cam kết thực hiện điều lệ tạm thời.
Một trong hai
điều kiện là khi 1/2 chung cư được bán hoặc được sử dụng thì chủ đầu tư phải có
trách nhiệm cùng chính quyền tổ chức hội nghị chung cư. Qua đó lập ra ban quản
lý chung cư với trách nhiệm được quy định rõ ràng, đề phòng việc lạm dụng quyền
hạn, không thực hiện đúng trách nhiệm.
Tổ chức đấu thầu để chọn đơn vị quản lý.
Việc bàn giao từ đơn vị quản lý tiền kỳ sang đơn vị quản lý chính thức cũng được
pháp luật quy định.
Điều lệ quản lý và dự thảo phí quản lý phải đưa ra hội nghị
chung cư. Phí phụ thuộc vào phương án quản lý, sử dụng dịch vụ, tần suất... mà
cư dân chọn theo đa số.
Đánh giá về vấn đề này, ông Đỗ Xuân Anh, nguyên Giám đốc Sở Xây dựng Hà
Nội cho rằng, các quy định của Hà Nội đang đi đúng hướng, không khác biệt với
những nguyên lý căn bản nhưng thực tế lại chưa đi vào cuộc sống.
Phải chăng là
do hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, thiếu thống nhất và hiểu biết pháp luật.
Nhiều chủ đầu tư nước ngoài đã áp dụng các điều khoản rất chặt chẽ nhưng vẫn bất
ổn vì ứng xử của người dân trong quá trình sử dụng.
Khi bàn giao nhà xong, người
dân sửa chữa tùm lum, quản lý không xuể, xử lý không dễ dàng. Do đó cần phải
thay đổi cách ứng xử trong chung cư và cần có thời kỳ quá độ chuyển giao để hoàn
chỉnh cơ sở pháp lý một cách đồng bộ. Các quận, huyện chưa dám phê duyệt chính
thức cho các ban quản trị vì còn thiếu những căn cứ cần thiết. Lúc thị trường
trầm lắng là cơ hội để "trầm lại", đưa ra giải pháp, cơ sở pháp lý...
Bày tỏ sự băn khoăn về tính pháp lý của ban quản trị, ông Cao Tiến Đạt,
Giám đốc Công ty Xây dựng số 5 (chủ đầu tư tòa nhà 101 Láng Hạ) cho rằng, ban
quản trị cần phải có đủ phẩm chất, xây dựng được kế hoạch quản lý, sửa chữa cả
“vòng đời” của tòa nhà. Tư cách pháp nhân của ban quản trị phải làm cho rõ. Hiện
nay, khi xảy ra những vấn đề phức tạp chủ đầu tư vẫn phải “gánh” trong khi ban
quản trị chỉ lo phân định sở hữu chung riêng, lo mặc cả phí sao cho rẻ.
Cũng từ thực tế triển khai quản lý thí điểm nhà chung cư tại khu Trung Hòa
- Nhân Chính, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Một thành viên Quản lý và Phát triển
nhà Hà Nội Nguyễn Đức Sơn kiến nghị phải tính đến bài toán quy hoạch, thiết kế
nhà chung cư vì bức xúc nhiều nhất của người dân là thiếu hạ tầng xã hội.
Trước
mắt phải giải quyết chỗ đỗ xe, đảm bảo sinh hoạt xã hội của cư dân, đặc biệt là
nhà cộng đồng. Tầng 1 phải dành để phục vụ cư dân trong chính tòa nhà và lợi
nhuận thu được từ cho thuê để bù đắp chi phí.
Còn hạ tầng kỹ thuật gồm cả vườn
hoa, cây xanh, cấp thoát nước, chiếu sáng... người dân đề nghị bàn giao cho cơ
quan quản lý chuyên ngành, ban quản trị chỉ quản lý bên trong tòa nhà.
Cũng theo
ông Sơn, phải có quỹ bảo trì (2%) đối với tất cả các loại nhà dù kinh doanh, tái
định cư hay nhà ở xã hội. Về mối quan hệ với chính quyền địa phương, ông Sơn cho
biết, trên thực tế, phường, quận không phối hợp với cơ quản lý nhà trong công
tác quản lý chung cư như ngăn chặn việc cơi nới, xây chuồng cọp, ...Chỉ đến khi
sai phạm quá lớn, thành phố có ý kiến thì phường, quận mới tham gia.
Không chỉ chung cư thương mại, ngay cả những chung cư trong chương trình
phát triển nhà ở xã hội cũng đã phát sinh những vấn đề rất phức tạp. Ông Vũ Ngọc
Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà ở - Sở Xây dựng cho biết, qua những vụ việc mua
- bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội tại Ngô Thì Nhậm và khu đô thị mới Việt Hưng
cho thấy có “lỗ hổng” trong quản lý.
Các thông tư, quy định của Bộ Xây dựng mới
đề cập đến điều kiện mua, thuê nhà nhưng sau đó trách nhiệm của ai thì chưa rõ.
Ai sẽ là người quản suốt 10 năm trời để đảm bảo nhà ở xã hội được sử dụng đúng
mục đích. Trình tự, thủ tục xử lý, cưỡng chế thu hồi với các trường hợp bán, cho
ở nhờ, cho thuê nhà ở xã hội ra sao (?).
Từ thực trạng quản lý nhà chung cư tại Hà Nội, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục
trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cho rằng, để
giải quyết mẫu thuẫn trong các chung cư, quan trọng là phải công khai để dân
biết mọi khoản thu, chi; phải thỏa thuận ngay từ đầu về diện tích chung, riêng.
Vì còn nhiều chủ đầu tư thiếu minh bạch nên dù chủ đầu tư có phải bù lỗ cho việc
quản lý, vận hành, người dân vẫn không tin. Thừa nhận, một số quy định liên quan
đến quản lý chung cư còn bất cập, ông Hà cho biết, trong năm 2013, quy định liên
quan đến nhà chung cư sẽ được xem xét, sửa đổi khi Bộ Xây dựng nghiên cứu điều
chỉnh một số quy định của Luật Nhà ở. Dự kiến, quỹ bảo trì sẽ không giao cho ban
quản trị quản lý mà chính quyền địa phương sẽ phụ trách vì giá trị của quỹ này
rất lớn./.
(TTXVN)